서울시 부설주차장 설치기준
병원급 의료기관인 의료시설 입점 검토 시 필수적으로 확인해야 하는 사항이 "용도변경"입니다.
이 용도변경이 가능한지를 확인할때 비상계단의 수, 전력량, 건축선 후퇴 등과 함께 주차대수도 충족해야 하는데 시설물 별 부설주차장 설치 기준은 각 지차제 조례를 통해 확인할 수 있습니다. (주차장법에서도 확인이 가능한데 이보다 더 강화된 세부 기준은 각 지자체별로 별도 규정을 두고 있습니다.)
의료시설로 용도변경을 하려 할 경우 변경되는 면적 100㎡ 당 주차대수 1대를 충족해야 합니다.
예를 들어, 3,000㎡를 의료시설로 용도변경하려 하면 30대의 주차대수를 확보해야 한다는 의미입니다.
입점 검토 시 기존의 용도가 업무시설, 판매시설, 운동시설 등일 경우에는 해당 용도의 시설물들도 100㎡당 주차대수 1대를 확보해야 하기 때문에 위 용도로 사용하고 있는 면적이 의료시설 입점 검토 면적과 동일하다면 별도로 주차대수를 확보해야 하는 이슈는 없습니다.
하지만 사용하고 있던 면적의 용도가 "근린생활시설"일 경우에는 기존에 134㎡당 1대가 충족되어 있기 때문에 100㎡당 1대 기준으로 환산하여 추가되는 부분만큼 주차대수를 더 확보해야 합니다. 건물 내 이를 확보하기에 충분한 주차 여유가 있을 경우에는 큰 무리없이 용도변경이 가능할 수 있지만, 모자랄 경우에는 인근에 주차장으로 활용하기 위한 부지를 건물측에서 매입하여 확보해야 합니다.
예를 들어, 근린생활시설로 사용중인 3,000㎡를 의료시설로 용도변경하려 할 경우 기존 용도에서는 3,000㎡ / 134㎡ = 22.39 대면 충족하지만, 의료시설로 용도변경하려면 3,000㎡ / 100㎡ = 30 대를 충족해야 하므로 주차대수가 8대가 추가로 필요하게 됩니다.
건물 내 법정주차대수가 해당 건물에서 사용하고 있는 모든 용도를 합해도 8대의 여유가 있으면 변경할 수 있지만, 그렇지 않을 경우 용도변경은 불가능합니다.
하지만 건물측에서 모자란 대수만큼 인근에 주차장 부지를 매입하면 가능할 수 있는데, 이는 쉬운 방법은 아닙니다. 예전에는 병원에서 인근 주차장을 "임대"만 해도 문제없었지만, 이제는 건물측에서 주차장 부지를 "매입"해야 합니다. 이 때 말하는 "인근"은 건물의 경계선으로부터 직선거리 300m 이내여야 합니다. "병원"을 유치하기 위해 인근의 토지까지 "매입"해야 한다면, 병원유치를 포기하는 건물들이 더 많을 것이라 생각합니다. 물론, 인근의 "건물"을 매입할수도 있겠지만 이 경우 매입하게 되는 건물의 각 용도들이 사용하고 있는 주차대수를 계산하고 남은 것으로만 의료시설 용도변경에 써야하는데 이는 더 어려운 방법일 수 있습니다.
상당한 건물들이 건축 시 법정주차대수보다 조금 여유있게 건축하거나 주차대수를 다 쓰지 않는 경우들도 있지만 실제로 의료시설 입점검토를 할 때 주차대수 1,2대 차이로 용도변경 검토가 안되는 건물들이 많습니다. "용도변경 가능성"은 건물의 초기 검토 단계에서부터 충분히 확인해야 합니다. 보통 건축사에게 의뢰해서 확인하게 되는데 이 때 건물측, 병원측 모두 최소한 2,3개팀의 건축사에게 동시 검토하게 해서 크로스 체크할 필요가 있습니다.
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